poniedziałek, 23 kwietnia 2012

Inwestycja w nieruchomości - pewniak?


Dziś zastanowimy się nad pewniakami w finansach. W rozmowach prywatnych z inwestorami często pada pytanie w co inwestować, żeby była to inwestycja pewna. I muszę przyznać, że praktycznie zawsze pada hasło inwestuj w nieruchomości, to zawsze jest w cenie.

Myślę, że warto zastanowić się czy na pewno i poprzeć to konkretnym przykładem. Nikt nie jest alfa i omegą, każdy nawet najlepszy inwestor popełnia błędy inwestycyjne ale jedna rzecz zrobić błąd w stosowanej strategi i skorygować go a inna  ulec powszechnie przyjętym modom oraz inwestować według hasła: tak się mówi a mówi się, że w nieruchomości inwestować warto zawsze.

Dziś zaprezentuję jedną z największych pomyłek w całej mojej karierze inwestorskiej, inwestowaniu w nieruchomości. Uległem modzie wtłaczania kapitału w jak się potem okazało czarną dziurę, która wessała wszystko.

Zaczęło się oczywiście od, jakżeby inaczej - doskonałych doradców finansowych o których w 2006 roku mało kto słyszał. Z ładnie brzmiącym terminem doradca finansowy zetknąłem się wówczas po raz pierwszy i uwierzyłem, że wspaniały doradca wspaniale mi doradzi jak osiągnąć wspaniałe zyski.

Pozwolę sobie tutaj przytoczyć wszystkie wspaniałości jakie usłyszałem. Pierwsza ulotka którą dostałem mówiła o 145% zysku, co widać poniżej.

Hasła jakie padały pamiętam do dziś. Inwestujemy we wspaniałe rynki wschodzące Azji, genialne koszyki indeksów giełdowych w Japonii, kraju kwitnącej wiśni oraz w Europie. Doradca wpadł w istną ekstazę i gratulował mi już na starcie wyboru najlepszego produktu na rynku który w 7 lat uczyni ze mnie bogacza.

Produkt nazywa się, mówię to w czasie teraźniejszym gdyż jeszcze trwa zakończy się w 2013 roku, Warta zysk nieruchomości. Dodano mu potem do nazwy jedynkę, gdyż wyszła też druga edycja w 2007 roku. Oferentami są Towarzystwo Ubezpieczeń Warta oraz Kredyt Bank.

Błąd pierwszy - przedwczesna wpłata
Pierwszym błędem było zapisanie się do produktu jak tylko ukazał się na rynku. Zapisy trwały od 9 października do 24 listopada 2006. Ponaglany przez doradcę podpisałem umowę już dzień po rozpoczęciu trwania święcie przekonany, że to świetna inwestycja.

Dziś odradzam taki pośpiech. Zapisy trwały aż 1,5 miesiąca więc nawet jeśli faktycznie chcemy wchodzić w coś takiego warto poczekać z wpłatą do samego końca a pieniądze przetrzymać na najlepszym koncie, co na dzień dzisiejszy oznacza 6,5% (=5,26% netto). 

W produkt zainwestowałem 15 345zł. Z czego 345 zł zagarnął bank jako opłatę za wejście a 15 000 zostało zainwestowane w sam produkt. Gdybym poczekał do końca czyli do 24.11 i przetrzymał te pieniądze w banku zarobiłbym
(15 345 * 0,0526 * 45) / 365 = 99,45 zł

Zauważcie, że wpłata w ostatnim dniu niczego nie zmienia. Mamy ten sam produkt po tej samej cenie za wejście z tą różnicą, że wpłacając pieniądze od razu jak radzą doradcy dajemy zarobić bankowi.

Ta porada dotyczy wszystkich produktów na które trwają zapisy. Podpisać umowę możemy na początku trwania zapisów czyli jak to nazywają bankowcy subskrypcji, wpłacić pieniądze na końcu. Dziś tak robię stale, jak choćby w przypadku obligacji Getin o których często pisałem na przykład tutaj.

O dalszych szczegółach genialnego produktu w świetne nieruchomości, który doskonale przynosi straty będzie w kolejnym odcinku.

15 komentarzy:

  1. "Dziś tak robię stale, jak choćby w przypadku obligacji Getin o których często pisałem na przykład tutaj."

    Czyli jednak zapisales sie na te papiery? Masz juz jakies wiesci odnosnie przydzialu?

    OdpowiedzUsuń
  2. Widzę, że niektórzy analizują każdy mój krok i czytają bardzo dokładnie teksty.
    Zapisałem się oczywiście wcześniej a wpłaciłem ostatniego dnia. O przydziale jeszcze nie ma wiadomości. Getin ma tydzień czasu na to gdyż emisja będzie dopiero w piątek. Przyznam szczerze, że spodziewam się zwrotu pieniędzy ze względu na spodziewaną redukcję.

    Z nieoficjalnych źródeł wiem, że będzie piąta edycja. W odpowiednim artykule wyjaśnię wszystko. A swoją drogą proszę o kontakt na maila w przypadku pytań o szczegóły.

    OdpowiedzUsuń
  3. A ja weszłem w podobny produkt mieszkaniowy 2005 r.był to Skarbiec Rynku Mieszkaniowego 1 certyfikat kosztował 220 tyś -Fundusz zamkniety inwestował w najlepszych lokalizacjach miastowych w Polsce okres 4 lata - Po okresie fundusz poinformował inwestorów ze rynek sie załamał ze pogoda powodzie z powodowały małą rentownośc inwestycji - po 6 latach oddali tylko kapitał SKANDAL tak złodzieje w białych kołnieżykach obrabiają Klientów i to zgodnie z prawem

    OdpowiedzUsuń
  4. Nie na temat - co z obligacjami Work Service miały wejśc na Catalis -? miesiąc temu wysłałem meila do firmy w odpowiedzi napisali ze czekają na zatwierdzenie KNF

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Bo KNF jest bardzo restrykcyjny w stosunku do dopuszczenia obligacji na ten rynek. 30 marca oferent czyli DM Copernicus złożył wniosek do KWDP. Okazało się, że brakowało jednego załącznika. I tak to się ciągnie.
      Rozumiem zdenerwowanie. Sam oczekuję z niecierpliwością, kiedy to się stanie. Postaram się napisać cały artykuł w momencie gdy dowiem się czegoś bliżej.

      Usuń
  5. nie moge sie doczekac kolejnej czesci, ale domyslam sie zakonczenia.
    niech ten wpis bedzie przestroga dla innych. sadze, ze wiele osob ktore w ostatnich czasach wbily sie w takie programy ale pod przykrywka wszelakich surowcow (ze zlotem na czele) beda za pare lat mogly napisac podobne slowa.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Toś mnie człowieku uradował. Myślałem, że stare historie będą nieciekawe i kombinowałem jak tu tę historię maksymalnie skrócić bo początkowo wyszło mi kilka artykułów. Szkoda, że nie podałeś swoich domysłów co do zakończenia.
      A co do przestrogi to właśnie taki był mój zamiar. Programów przybywa z dnia na dzień, więc widać, że cieszą się coraz większą popularnością.

      Usuń
  6. Taka jest rola "doradcy finansowego", a raczej sprzedawcy produktów finansowych. Każdy sprzedawca usilnie stara się wyrobić plany. Nic nie interesuje sprzedawcę tak bardzo, jak własne wynagrodzenie + prowizja za sprzedaż. Dlatego nie ma się co dziwić, że idąc do "doradcy" otrzymamy rady dobre ... dla niego (dobre przychody), ale niekoniecznie dla nas.

    OdpowiedzUsuń
  7. Zgadzam się z poprzednikiem co do kwestii doradców finansowych. Niestety ludzie ufają im i to jak, myślą, że to właśnie doradcy są obiektywni... Ależ skąd! Podsuną nam produkt z największą prowizją dla nich. Oczywiście będzie on przedstawiony tak, aby również nam wydawał się atrakcyjny. Niestety będzie tak tylko na początku, a potem zwykle przychodzi wielkie rozczarowanie, straty i chęć rezygnacji, która niestety jest często niemożliwa.

    OdpowiedzUsuń
  8. Moim zdaniem rynek nieruchomosci jest dzisiaj niezbyt stabilny i po prostu nie warto, jeśli nie ma się rzeczowej analizy rynku.

    OdpowiedzUsuń
  9. Fajnie, ze w koncu ktos robi dobry blog na temat nieruchomości

    OdpowiedzUsuń
  10. Nieruchomości zawsze były pewniakiem - przynajmniej przy takich wycenach. Mamy kryzys. Widziałem, że nieruchomości z bazy Jartomu były przejmowane nawet w kilka dni po pojawieniu się ofert - to nie potrwa długo, a te nieruchomości które dalej czekają na nabywców, na 100% zarobią.

    OdpowiedzUsuń
  11. Tak, pewniak. W tym momencie można np. przejąć od jartomu halę magazynową z wyceną na poziomie 20% niższą niż te 2 lata temu, mowa również o halach w dużych miastach. To w zasadzie pewna inwestycja, no ale właśnie, najpierw trzeba mieć na to środki - to inwestycja dla dużego gracza, z milionami.

    OdpowiedzUsuń
  12. Dalej zdecydowanie najbardziej opłaca się inwestowanie w hale magazynowe. Oczywiście wymaga to kapitału, przy czym potencjał jest spory. Na początek kilka milionów, ale mając odpowiednie pomysł można zarobić w ten sposób całkiem niezłe pieniądze.

    OdpowiedzUsuń